Megtelt-e a Budapesti Agglomeráció?

Az elmúlt félévben számos cikk jelent meg arról, hogy polgármesterek kitették a településeken a „megtelt” táblát, mert jelentősen megnőtt a fővárosból a Budapesti Agglomerációba kitelepülők száma. A kormány egyre nagyobb hangsúlyt fektet az útépítési és intézmény fejlesztési projektek megvalósítására, ezek megvalósulása azonban nem követi a gyorsan növekvő igényeket. Most a legtöbb agglomerációs önkormányzat azon töri a fejét, hogyan tudna a folyamatnak gátat szabni, vagy azon legalább lassítani. A célt elsősorban az építési szabályzatok szigorításával igyekeznek elérni.

Az alábbi tanulmány közös gondolkodásra hívja a kedves olvasót, hogy nézzük meg, vajon tényleg meg lehet-e állítani az agglomeráció növekedését, és az kiknek a döntésén fog múlni, milyen célok határozhatják meg annak lehetséges jövőképét, milyen szerepet tölthet be a Központi régió a nemzetközi térben, kinek ad megfelelő lakhatási körülményeket és kinek nem, milyen torzító tényezők befolyásolják a fejlődését, milyen kihívásokkal kell szembe nézni a jövőben, ha el akarjuk kerülni azokat a következményeket, amelyek akkor következnek be, ha a problémákkal nem kívánunk szembenézni, és a figyelmünket csak a kiköltözési hullám megakadályozására fordítjuk.

Zsámbék, Nyárfás lakópark - AMEOBA.Group
Fotó: Bujnovszky Tamás

A probléma nem újkeletű, több mint 20 éve sokan keresik rá a megoldást, miközben a kitelepülés szinte folyamatos, csak a hullám amplitúdója változik. Jelen tanulmány, a helyzetértékelést követően, arra kíván rávilágítani, hogy a témában jó döntéseket hozni csak szemléletváltással lehet, amelynek következményeként az intézményrendszert és a tervezési eszközrendszert is át kell alakítani, miközben arra is figyelni kell, hogy ne hozzunk létre a jövő generáció számára újabb nehezen megoldható feladatot.

A Budapesti Agglomeráció fejlesztéspolitikája a 90-es évektől napjainkig

A rendszerváltás után a tanácsi bérlakások kedvező feltételekkel történt eladása miatt jelentősen megélénkült a lakáspiac, és ezzel egy intenzívebb kiköltözési hullám is megindult a főváros környéki településekre. Ekkor a településvezetők abban voltak érdekeltek, hogy az „őslakos” szavazóik frissen privatizált földjei értékesítésre kerüljenek, melyek hamar piacra is találtak a kiköltöző budapestiek körében. A fővárosban eladott lakás, hitelfelvétellel együtt lehetőséget nyújtott számukra a város környéki területeken családi ház építésére is, így megindult a kiáramlás a városból. Ez volt a kitelepülési hullám első üteme, amelynek alanyai elsősorban a fiatal családosok voltak. A települések vezetőinek ekkor leginkább az új lakóövezetek kialakításának módja okozott fejtörést, és egyben érdekeltséget is, mert ez jelentős bevételt teremtett a helyieknek és az önkormányzatoknak egyaránt. A jövő várható terheivel ekkor senki nem akart foglalkozni, sem a kormányzat, sem az akkori településvezetők.

Ez a tendencia a 2000-es évek elején is folytatódott, de ekkor már megjelentek a térségben a szolgáltató és kereskedelmi központok is, melyek már a kitelepülő lakosság megnövekedett igényeit szolgálta, és amelyeket így már megérte létrehozni. A több képzett munkaerőt is igénylő ipari parkok pedig egyre kijjebbre települtek az autópályák és a főutak mentén, az agglomeráció első és második gyűrűje is telítődni látszott. A fejlesztők egymásnak adták a kilincset az önkormányzatoknál, és mivel a forráshiányos önkormányzatok számára a rövid távú előnyök igen vonzóak voltak, így ezeket a fejlesztéseket támogatták. A legtöbb településen ebben az időben alakultak ki a lakóterületek többsége, amelyek a gondot okozzák, és sok helyen ezek még ma sem teltek meg teljes mértékben.

Törökbálint, Tükörhegy - Beépítési tanulmányterv
Tervező: Marthi Zsuzsa

Az infrastruktúrafejlesztés sok településen – még 20 év után is - problémát okoz a településvezetésnek, miközben a fővárosból kiáramló jobb módú lakosság hiánya Budapest belső városrészeiben okozott gondot, mert a kiáramló felső- középréteg hiánya csökkentette a fővárosi belső kerületek rehabilitációjának esélyeit.

A 2000-es évek elejétől megfordult a kocka, és maga a frissen kitelepült lakosság próbált véget vetni az agglomerációs települések növekedésének, mivel rá kellett jönniük, hogy az nem állt le, - azzal, hogy ők már kiköltöztek - és úgy gondolták, hogy további kitelepülőkre már nincs szükség. Ekkorra már felerősödtek a lakóparkellenes hangok, elsősorban környezetvédelmi indokokkal, amelyek idővel politikai formát is öltöttek, és gyakran szembe szálltak a földjeiket értékesíteni kívánó helybéliekkel. Az ő, politikai felhangot is felvevő üzenetük immár az volt, hogy az agglomeráció „megtelt”.

A tiltakozás és a változó politikai hozzáállás ellenére is a budapestiek igénye a kiköltözésre 2008-ig, a gazdasági válság beköszöntéig folyamatos volt, mindaddig, amíg a gazdasági környezet lehetővé tette, és megérte a családalapításban lévőknek a vonzóbb életformáért a napi ingázást is felvállalni. Csak a válság okozta fordulat változtatta meg ezt a kitelepülési trendet, amikor is a fővárosba való visszaáramlás indult el. Ez 2014 után vett újból fordulatot, miután a változó gazdasági helyzet újból elérhetővé tette az ingázással járó, mégis kedvezőbb életfeltételeket.

Az EU-s területi finanszírozási rendszeréből kimaradtak a Központi régió települései, így ebben az időszakban fejleszteni nem tudtak, így az infrastruktúra hálózatok és az ellátási intézmények mindazon települések esetében leamortizálódtak, ahol nem voltak iparterületek, és jelentős iparűzési bevétel. A válság utáni években, a súlyosan eladósodott országban, amelyben igen kevesen dolgoztak, és viselték mások helyett is a közterheket, a 2016-22 közötti években a Kormányzat gazdaságélénkítő és munkahelyteremtő politikájának húzóágazata az építőipar lett, amelynek fellendülésével, és a gyermekvállalást ösztönző támogatások növekedésével az agglomerációba való kitelepülési hullám újból felerősödött. A kitelepülni vágyók bizalma erősödött abban, hogy a gazdasági fellendülés lehetővé teszi az életformaváltozás finanszírozását.

A vállalkozók, a kedvező piaci lehetőség kihasználása érdekében azokat a beépítetlen telkeket keresték, amelyeken több lakásos beépítés is kialakítható, ez pedig igencsak irritálta az ott élőket. Az egylakásos családiházas környezetben, kihasználva a helyi építési előírás lehetőségeit, többlakásos kistársasházas beépítések jelentek meg. Nőtt a forgalom a főutakon, megteltek az iskolák és az óvodák, és ez újból a 2008 előtti reakciókat váltotta ki a településvezetőkből, így újból előkerült a tábla: „Az agglomeráció megtelt”.

Mi motiválja az agglomerációba kiköltözők döntését?

A kitelepülők számára a fővárosinál olcsóbb telek és kisebb építési költség az egyik fő motiváló tényező. Általában elmondható, hogy egy átlagos fővárosi lakás egy szobával nagyobbra cserélésének költsége már akkora, a túlárazott budapesti ingatlanok miatt, hogy megéri Budapest környéki kertes családi házban gondolkodni. De nem csak az ingatlanárak számítanak!

Ócsa, Önfentartó település-modell - Tervező: Marthi Zsuzsa

A kiköltözők számának ugrásszerű növekedéséhez egészen biztosan hozzájárult az új családtámogatási rendszer bevezetése, mégis, a meginduláshoz ennél több kell. Szükség van ehhez egy erős bizalomra abban a tekintetben is, hogy a család hosszabb távon is fenn tudja tartani az kiköltözéssel együtt járó ingázó életformát. A bizalom pedig csak egy stabil gazdasági környezetben tud megszületni és fennmaradni.

A kiköltöző családok a csendes, tiszta levegőjű, a gyermeknevelésre a városinál alkalmasabb természetközeli életformát keresi. Megfigyelhető ugyan a közép- és felsőfokú iskolába járó gyerekes családok részbeni visszaköltözése a fővárosba, ha az már a gyerekeket is ingázásra kényszeríti, de kétségkívül a kertvárosi környezetben kedvezőbbek a családalapítás és a gyermeknevelés feltételei. Ez a legerősebb mozgatórugó.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a szuburbanizációval kapcsolatos kutatások rendre megállapítják azt is, hogy az is kiköltözésre sarkalja a városlakókat, ha a fővárosban rosszabbodnak az életkörülmények, ha nem lehet közlekedni, mert rendszeresek a forgalmi dugók, nem megfelelő a tömegközlekedés szolgáltatási színvonala, nem lehet, vagy csak drágán lehet parkolni, koszosak és rendetlenek a közterületek, jelen van a nagyvárosi bűnözés, és ha egyre inkább a hajléktalanok veszik birtokba a közterületeket.

II. János Pál pápa tér - Forrás: Metropol

Miért tiltakoznak az agglomerációban élők a további kiköltözők ellen?

A városkörnyéki településeken élők érthetően ragaszkodnak ahhoz az életformához, amelyet megszoktak, vagy amiért kiköltöztek, és tiltakoznak a további beépítések, a lakónépesség és a laksűrűség növekedése ellen. Az ott élők idővel megpróbáltak nyomást gyakorolni a megválasztott településvezetőkre, hogy elérjék, hogy a település tovább ne nőjön. Így feszültség bontakozott ki a lakossági csoportok között, akinek van eladható telke a belterületen, vagy erre a célra bevonható, az továbbra is igyekszik azt eladni az építkezőknek, vagy az ingatlanfejlesztőknek, akinek nincs befektetési célra ingatlana, csak családiháza, azok az új beépítések korlátozását szorgalmazza.

Ezt a krízist próbálta ellensúlyozni egy, a véleményem szerint hosszútávon nem tartható beépítés-korlátozási politika, ami a telkenkénti beépítések szigorítását célozta meg. A magyar népesség több évtizedes fogyatkozása után, végre komoly erőfeszítéseket tett a Kormány e fogyatkozás megállításáért (családpolitika és CSOK), amelynek biztató jelei mutatkoznak, de ezzel még koránt sem értek véget a feladatok, mert a több gyermekes családmodell széleskörű elterjesztése még jelentős többletfeladatokkal jár.

További áldozatokra is szükség van ahhoz, hogy az ideális demográfiai mutatókat elérjük, és nem csak a gyermekszületésre kell koncentrálni, hanem az új generációk fogadására, a vonzó és elérhető életkörülmények biztosítására is, amelynek egyik vonzó környezete pont a városkörnyék, ahova a legtöbben vágynak. 

Ezért van szükség a gyors és összehangolt intézkedésekre mind a Kormányzat, mind pedig a települési önkormányzatok részéről, különben a túlzó lakosságszám-korlátozó intézkedések, a kormányzati céllal ellenkező hatást fejtenek ki, és önmagán túlmutató társadalmi, szociális, népesség- és ifjúságpolitikai, valamint egyéb közigazgatási következményei is lehetnek. A népességszám növekedésének összetett hatását jelen cikk nem tudja teljes mértékben bemutatni, de az önkormányzatokra a kormányzati cél többlet terheket ró, amit azok maguktól nem tudnak megoldani a forráshiány miatt, és az átfogó, regionális szintű fejlesztéspolitika nélkül.

Vágy vezérelt vagy reálpolitika a régió jövőtervezésekor?

A politikára igen nagy a nyomás nehezül abban a tekintetben, hogy akadályozza meg a további kitelepülési hullámot, de mégsem tartom reálisnak ezt az elvárást teljesíteni, mert az agglomeráció növekedése vagy annak megállítása nem egy településpolitikai döntésen múlik. Ha egy térségnek fejlesztési potenciálja van, akkor az előbb vagy utóbb kikényszeríti azt a fejlesztéspolitikát, amely ennek kihasználását lehetővé teszi, és ez mindig erősebb lesz, mint az ott élők akarata, hogy ne fejlesszünk.

Egy térség fejlesztési potenciáljáról nem tudomást venni, és azt nem tudatosan irányítani, abból később lesz egyre nagyobb probléma. Ha ez a növekedés nem tudatos célok és stratégiák által irányított, akkor a fejlődés a sok összetevő és résztvevő miatt olyan szituációt eredményezhet a determinisztikus törvényszerűségek miatt, amely kész tények elé fogja állítani a döntéshozókat, és annak következményeit később sokkal nehezebb lesz kezelni és megoldani.

Ez az agglomeráció esetében azt jelenti, hogy olyan rejtett módon következhet be a növekedése, és a lakosság, valamint a vállalkozások kiáramlása, amely erősíteni fogja az építési előírások megszegésének tendenciáját, vonzani fogja azokat a „fejlesztőket”, akik ezeket az utakat szívesebben járják, egyre több lesz a megkárosított ingatlanvásárló, mert csak azután szembesül ezekkel, amikor már megkárosították, meg megnövekednek a hatósági feladatok, nő a bürokrácia, emelkednek az ingatlanárak, és helyi kezdő családoknak el kell majd elköltözniük, családok szétszakadnak, tervezhetetlensége miatt nem lesznek meg a megfelelő infrastruktúra-elemek, óvoda iskola, egy kritikus tömeget elérve kész tények elé fogja állítani a politikusokat és frusztráltak lesznek azok a lakók, akik a további beépülés ellen tiltakoznak, miközben a kormányzati családpolitikai célok teljesítése sem valósulnak meg.

Alábbi fejezetekben az agglomerációs térség fejlesztésének javasolt szemléletváltoztatásához kívánok javaslatokat tenni, annak indokoltságát, lehetséges céljait, és eszközeit kívánom bemutatni.

Mi volt Nicolas Sarkozy fejlesztéspolitikája a párizs-környéki Ile-de-France régióban?

2010-ben Michel Carmona, a területfejlesztés híres francia professzora előadását hallgattam a Debreceni és a Párizs-Sorbonne Egyetem közös képzésén, amely bepillantást engedett a francia területfejlesztési politikába. Ő elmondta, hogy Franciaországban a régiók 1982-től önálló területi önkormányzati hatósággá váltak, amely közgyűlések jogkörei, a települési szintű döntési kompetenciák csökkenése mellett egyre inkább kiszélesedtek. A cél az volt ezzel az átalakítással a területi egyenlőtlenségeket csökkentsék, ezért a terület- és a településfejlesztési ügyekben ez a szint hozza a döntéseket. A fejlesztéspolitika kialakításában ott a települési polgármestereknek csak egyeztetési és szavazati joga van, a kidolgozott területfejlesztési stratégiát a jóváhagyás előtt a régió köteles a kormányzattal is egyeztetni. Ezek az egyeztetések nem formálisak, valós vitát folytatnak le, amelyre sok konferenciát, eseményt szerveznek, a vitákhoz moderátorokat alkalmazna, amelyre az érintett felek akár fél évet is rászánnak. Ha feloldhatatlan ellentét alakul ki alakul ki köztük, akkor mindig a kormányzaté érvényesül.

Carmona professzor elbeszélése szerint szokatlanul erős konfliktus alakult ki a fiatal Sarkozy polgármestersége alatt az Ile-de-France régió és a kormány között, mivel a Párizs-környéki régió vezetői a „nem fejlesztés” politikája mellett álltak ki. Ellenállt a kormányzati fejlesztési szándékoknak a gazdag párizsi külváros, Neuilly-sur-Seine is, amelynek akkor még Sarkozy volt a polgármestere, és a metropolis-környék fejlesztéseinek erőteljes visszafogása mellett szálltak síkra. Nem kívántak több lakást, irodát építeni, gazdasági területeket kialakítani, azt szerették volna, ha a kellemes lakókörnyezet megmarad a változatlanul. Ami érthető az ott élők szempontjából.

Neuilly-sur-Seine város, amelynek Nicolas Sarkozy volt a polgarmestere 1983-2002 között
Forrás: Internet

Később, amikor Sarkozy államfő lett, az Ile-de-France régió fejlesztési stratégiáját mégis a fiókba tette. Korábban, még polgármesterként erős nyomás nehezedett rá a helyi választók részéről, akik fejlesztés ellenes politikát vártak tőle, de amikor már az ország gazdasági felemelkedéséért felelt, másképp kellett meghatároznia a térség fejlesztési politikáját. Párizsnak meg kellett tartani Európában a megfelelő geopolitikai súlyát, ahol verseny volt a vezető szerepért több európai nagyváros között, ezt pedig csak az Il-de-France régió ambiciózus fejlesztéspolitikájával lehetett fenntartani.

A nagyvárosi régiók, mint gazdaságfejlesztő erő

Mint ismeretes az országok és a földrészek valódi gazdasági motorjai a nagyvárosok, amelyek növekedése állandó, a lakónépesség városokba áramlása világ szinten folyamatos. Ma már a világ GDP-jének 1/3-át 20 várostérség termeli meg, és ennek 80%-át is nagyvárosok adják. Egy ország gazdasági és egyben geopolitikai ereje, valamint nagyvárosai mérete, és beépítettségének intenzitása között erős összefügés mutatkozik. A városok laksűrűsége, és így a városban kialakuló magas interakciószám az a vonzerő, az a megapiac, amely, mint mágnes vonzza a gazdaság szereplőit, a munkaerőt, a speciális szolgáltatásokat, és az azt létrehozó speciális tudást, oktatást, a munkaerő számára a lakhatás és a szabadidőeltöltés tereit. Ez az, ami kihat az ideköltözők döntéseire, hiszen itt sikeresebb vállalkozásokat lehet indítani, biztosabban lehet munkát találni, az oktatás, a kereskedelem, a szórakoztatás, és az egyéb szolgáltatások szélesebb kínálatát lehet igénybe venni, tehát biztosabbak az életkilátások, tehát megéri oda, vagy a közelébe költözni. Ez a város-térségek fejlődésének mozgatórugója. Vonzásuk van, mely kezdetben valamilyen különleges adottságából adódik, de a további növekedését bonyolult érdekrendszerek határozzák meg, és tartják fenn. 

A nagyvárosok fejlődésének mozgató rugói - Párizs légifotó
Forrás: Internet

A központi régió, mint város-térség növekedésének határa

Erős állítás, de igaz, hogy ami nem nő, az csökken, amiből megállapíthatjuk, hogy stagnálás nincs, csak a változó világunkban egy dinamikus egyensúly fenntartása az életben maradásért, amelynek feltétele a versenyképesség fenntartása minden élő organizmus számára. A város mindaddig növekedni fog, amíg az a „fenntartóknak” érdekükben áll, és amíg nem hoznak ezzel ellentétes döntéseket, mert már más áll az érdekükben.

Budapest és agglomerációja összefüggő várostérséget alkot, amely folyamatosan növekszik, és amelynek gátat szabni csak építés-szabályozással vagy tiltással ideig-óráig lehet, mint ahogy a fenti fejezetben látható volt. A metropolis-térség folyamatosan nő, és nőni is fog mindaddig, amíg fejlesztési potenciállal rendelkezik. Ez alatt az agglomerációba való kitelepülési szándék sem fog csökkenni, mert minden nagyváros környezetében kialakulnak azok a szuburb zónák, amelyekben a felső- és középosztály lakóterületei találhatóak, akik megengedhetnek maguknak családi házat. Ez a „gyűrű” kezdetben a zöldebb kertvárosiasabb külső kerületeket jelenti, majd együtt nő a várossal, maga után vonja idővel az infrastruktúra fejlődését és a szolgáltatások majd a munkahelyek kitelepülését is.

Tiltás helyett tudatos térségfejlesztési politikára van szükség!

Az, hogy a nagyvárosok körüli agglomerációs térségének növekedése hol áll meg, és mekkora benne a potenciál, az már maga a misztérium, de mondhatjuk, hogy a város egy önálló, élő entitás, amelynek növekedésére hat az ország társadalmi és gazdasági berendezkedése, a nemzetközi térben betöltött szerepe, az ország térszerkezete, és az adott nagyváros élhetősége stb., amelyek mögött persze emberi és gazdasági motivációk és döntések milliói vannak.

Amíg nem tudjuk elfogadni, hogy a központi régió beépülése folyamatos, addig nem tudjuk a megfelelő stratégiát sem meghatározni a fejlesztésére.  A „nem fejlesztés” politikája nem lehet jó politika, ahogy ezt Nicolas Sarkozy is belátta, amikor a polgármesteriből az államelnöki székbe ült.

Egy prosperáló ország prosperáló nagyvárosa, az agglomerációjával együtt olyan fejlesztési potenciállal rendelkezik, amely vonzani fogja a fejlesztőket, és mindig lesz az az ajánlat, amelynek nem lehet ellenállni, - és amivel a településvezetők előbb vagy utóbb élnek majd. Ezek az ajánlatok mindig úgy érkeznek, hogy a település egyéb problémáinak megoldására is választ adnak, és amelyek elfogadása érdekében fog állni az aktuális vezetőknek. Vagy olyan vezetés kerül hatalomra, amely meglátja az ajánlatban a lehetőséget, - mert nincs is más választása.

A kitelepülési szándékot az építés-szabályozás eszközeivel megállítani gyakorlatilag nem lehet, vagy csak ideig óráig. Állandó kihívás a „leleményes” ingatlanfejlesztők és ügyvédek „kreatív megoldásainak” lefülelése, amelyek újabb és újabb kihívásokat jelentenek a hatósági munkában. Megfigyelhető, hogy a szigorító szabályok betartatása egyre nagyobb erőket emészt fel az érintett hivatalok részéről, melyek hatékonysága a demokratikus szabályok betartása mellett gyenge, és így nem elegendő a visszatartó erejük sem, továbbá véleményem szerint nem célravezető.

Növekszenek az illegális és/vagy szabálytalan építkezések, amelyek megfékezése egyre nehezebb. Tehát a városkörnyék potenciálját kihasználó erők előbb vagy utóbb „megnyerik a meccset”, és vagy a területi, vagy a beépítési sűrűség növelése lesz a válasz, amely ki fogja kényszeríteni az ellátási gondok megoldását is. Azoknak az embereknek/családoknak akiknek családtagjai, szülei, munkája, vagy egyéb érdekeltsége az adott régióhoz kötik, nem fognak, nem tudnak más régióba költözni, inkább kifizeti a magasabb ingatlanárakat még akkor is, ha teljesen eladósodik. Ingázni fog, még ha nagyon a peremre kényszerült, napi 2-4 órát is eltölt autóban vagy más közlekedési eszközön, azzal másokat és magát is leterheli.

Amennyiben a beépítési korlátozások miatt egekbe szökő, és fajlagosan növekvő ingatlanárak miatt, ha nincs pénze a saját települése környezetében saját otthonra lelni, akkor albérletbe, vagy lehetetlen ügyvédi trükkökkel felaprózott ingatlanokba kényszerül. Ez a kiszolgáltatott állapot később, bizonyítottan felőrlik az ilyen szituációba kényszerített családok életét, amely széteséshez vezetnek.

Felmerül a kérdés, hogy mi a helyes válasz, ha felismerjük ezeket a spontán módon alakuló folyamatokat? Nem célszerűbb-e ezeket egy stratégia mentén tudatosabban irányítani, nemzeti, regionális, fővárosi, és települési szinten? Meg lehet-e határozni a főváros és környéke fejlesztésének stratégiáját anélkül, hogy nem határozzuk meg azt a víziót, amely megmondja, melyek azok a célok, amelyeknek a városi régió fejlesztési politikáját alá kell rendelni?

Új szerepvállalás a Kárpát-medencében

A központi régió fejlesztése erősíti Magyarország geopolitikai helyzetét. A közép-Kelet-európai régióban Magyarország gazdasági potenciálja és vezető szerepe jelentősen erősödött az elmúlt időszakban. A munkahelyek megtartása érdekében jelentős beruházások történtek, erősödtek a gazdasági kapcsolatok a szomszédos országokkal, az infrastruktúra-fejlesztési projektek már az országhatáron is túlnyúlnak. A vegyes nemzetiségű kelet-közép-európai régió békéjének záloga, és a fenntarthatóságának eszköze a szomszédos országokkal közös érdekeken alapuló jó gazdasági kapcsolatok, a közös fejlesztéspolitika, amely az egész régió fellendülését szolgálhatja. A gazdaságélénkítés, az ország népességmegtartó képességének növelése továbbra is kiemelt célja a Kormánynak, ebben fontos geopolitikai cél, hogy Magyarország a Kárpát-medence vezető gazdasági ereje legyen, amely a központi régió fejlesztése és modernizálása nélkül elképzelhetetlen. 

Sorházas beépítés - Forrás: koos.hu

Vonzóbb életforma az agglomerációban és fiataljaink megtartása

Fiataljaink elvándorolásának megállítása, a trend megfordulásának tartóssá válásához versenyképességünk fokozása szükséges azokkal az országokkal szemben, amelyek ma még a vágyott célországok, mert jobb életkörülményeket ígérnek. Ehhez szükség lesz prosperáló munkahelyekre, előre meneteli és továbbképzési lehetőségekre, minőségi lakhatási körülményekre, a családalapításhoz megfelelő feltételekre, a lakás és a munkahely közötti kényelmes és gyors tömegközlekedésre, valamint a szabadidő eltöltésének minőségi helyszíneinek megfelelő kínálatára. Ez pedig a nemzetközi viszonylatban is versenyképes kínálatot nyújtó prosperáló nagyvárosi térre van szükség a központi régióban, amely közös stratégia mentén fejlődik.

Fentiek megvalósításához az ország további ambiciózus fejlesztése a cél, és benne a központi régió teljes megújítása és modernizációja a feladat. Ez a főváros és elővárosi régiója átalakulását, további fejlesztését igényli, ami területi növekedéssel fog járni, és az urbanizáció további térnyerésével a régióban. Budapest és a központi régió szerepe erősödik a Kárpát-medencében, és a közép-európai térségben, amely együtt fog járni annak további növekedésével, ahogy más nagyvárosok esetében is, így természetes cél ennek a fejlődésnek tudatos irányt szabni, nem pedig korlátozni.

Ki határozza meg az agglomeráció fejlesztéspolitikáját?

Az átalakítási és modernizációs törekvések során több kihívással kell szembe nézni, amelyet a jelenlegi politikai és közigazgatási struktúra nem képes irányítani. A több évtizede elodázott reform miatt a térség spontán módon fejlődik, az ebből fakadó térszerkezeti és infrastrukturális problémákat a jelen felállásban nem lehet kezelni, és ez új kihívásokkal szembesíti már a döntéshozókat. Melyek ezek?

A főváros környéki önkormányzatok többsége ma attól a problémától szenved, hogy a rendszerváltás utáni kitelepülési hullámot meglovagoló településfejlesztési politika csak a megélénkült ingatlanpiaci igények egyoldalú kiszolgálására törekedett. A belterületbe vonási boom 2005-ig volt különösen erős, hogy a települések megelőzzék a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervének (BATRT) elfogadása előtt ennek korlátot szabni kívánó törekvését. A BATRT a kiáramlást, az önkormányzatok településfejlesztési döntéseit területi kvótákkal kívánta szabályozni, amelynek mértékét nem a fejlesztéspolitikai megfontolások alapján hozták meg. Jellemzően a túlzó mértékű belterületbe vonásoknak akartak gátat szabni, és biztosítani kívánták az országos jelentőségű infrastrukturális elemek területét a települési szövetben, de ezen kvóták mára már gátjai a szükséges fejlesztéseknek is. Hol a hiba?

Navaracsics Tibor területfejlesztési miniszter és
Karácsony Gergely Budapest főpolgármestere
Forrás: MTI/MTVA

Ma, Magyarországon település és térségfejlesztési politika irányítására az egyes települések önkormányzatainak van a legnagyobb hatása, ők határozzák meg a településük szempontjából ideális fejlesztési stratégiát. Ez a döntési szint, felhatalmazottságuk révén, nem érdekeltek és nem érintettek a regionális szintű feladatok meghatározásában, a területi egyenlőtlenségek kezelésére és feloldására, valamint a területfejlesztési stratégia megvalósításában. Márpedig a települési szintű fejlesztési elképzelések kényszerítően hathatnak a többitelepülés fejlesztéspolitikájára. A lakó- vagy iparterületek fejlesztése a szomszédos, vagy akár távolabbi települések közlekedési hálózatát terhelik, és a növekvő létszámú régió intézményhálózatában is szükséges a hierarchia és az együttműködés létrehozása, nem minden településen rentábilis például középiskolát üzemeltetni, de még sorolhatnánk.

A települések regionális szintű együttműködése alkalmi és csak spontán jelleggel működik, az alulról jövő, önkéntes társulások erőtlenek, inkább csak településüzemeltetési ügyekben nyilvánulnak meg. Az együttműködéseknek egymás fejlesztéspolitikájára gyakorlatilag nincs hatásuk, mert csak véleményezési joguk van.

A magasabb szintű területi tervek, amelyek a települések fejlesztési lehetőségeit korlátozza, tiltó és szabályozási jellegűek, míg a fejlesztési logikával készült Pest Megyei Területfejlesztési Program, amelyek meghatározhatná a térségi szintű szerepvállalásokat és feladatokat, csak a kormányzati támogatás-politikát támasztja alá. Tehát a területi összefüggésekért felelős döntési szint mögött nincs valós, közigazgatási jogkörrel is felhatalmazott eljáró, a térségfejlesztést összefogó, menedzselő politikai hatalom, amely összehangolná a régió, és benne az egyes települések fejlesztéspolitikáját. A kormányzati fejlesztéspolitika megvalósítása ma nem jelent kényszert a települési szintekre, pedig az, anélkül nem fog tudni megvalósulni. Természetesen nem a rendszerváltás előtti tervutasításos rendszerben kell a megyei és a járási elvárásokat megvalósítani, hanem a francia példa nyomán vázolt tervezési együttműködésekben, olyan hivatali rendszerben, amely a fejlesztéspolitika megvalósításáért felel.

A fővárosi metropolisz-tér az ország gazdaság fejlődésének is a motorja, annak hatékony vezetése és működtetése nélkül az ország sem lesz versenyképes a nemzetközi térben, és nem tudja ellátni azt a szerepét, melyet a geopolitikai szempontból is be kell töltenie. A főváros és az agglomeráció fejlesztéspolitikájának összehangolása létkérdés Magyarország és a Kárpát-medence fejlesztése szempontjából. A Központi régiónak a Kárpát-medence fejlesztésének hajtómotorjává kell válnia, hogy a külföldre vándorolt fiataljaink számára is egy modern, számukra is vonzó, és jövedelmező lehetőségeket kínáló ország képét vetítse előre, amely számukra a legalkalmasabb lehetőségeket kínálja a családalapításra.

Magyarország ezen szerepvállalása a közép-kelet-európai térben már megkezdődött, de Budapest versenyképességének és hatékonyságának növelése érdekében léptékváltásra lenne szükség, amely nem valósítható meg a jelenlegi többpólusú önkormányzati rendszer keretei között, ezért el kell gondolkodni annak átalakításán. Nagy szükség lenne a struktúraváltásra a politikai döntéshozatalban, amely lehetővé teszi Magyarország, a Központi Régió és a település szintű fejlesztéspolitika összehangolását, és amely munkában a Budapesti Agglomeráció fejlesztési fórumának létrehozása, véleményem szerint csak első lépés lehet. Az országos és a regionális szintű célok ma azért nem tudnak érvényesülni az agglomerációs települések fejlesztési szándékaiban, mert nincsenek meg a megvalósítás biztosítékai az intézményi hierarchiában, és a tervezési eszközrendszerben.

Ma Magyarországon a települési szintek fejlesztéspolitikájából több évtizede hiányzik a komplex, tudatos és kezdeményező attitűd a kompetencia- és/vagy a forráshiány miatt. Ez sokkal inkább a fejlesztői igények kiszolgálása mentén alakul, csak fejlesztési projektek megvalósítása van a fókuszban, míg a releváns városfejlesztés célok megfogalmazása és megvalósítása sok esetben elmarad.

A fejlesztési nyereség megosztása az önkormányzatok és a beruházók között

Az agglomerációs települések településfejlesztési döntéseit, többségében a rendszerváltás után, az 1995-2005 közötti években a tulajdonrendezés miatt megélénkült ingatlanpiac nyertesei, illetve kihasználói befolyásolták, akikre egyfajta mohóság volt jellemző. Új zöldmezős lakóterületek kerültek kijelölésre oly módon, hogy az önkormányzatok legálisan nem tudták a fejlesztőket a járulékos infrastruktúraépítésbe bevonni. Ezek a lakóterületek nem mind tudtak gyorsan beépülni, a kiköltözési hullám a 2008-as világválság miatt megállt, majd a gazdasági válságot követően, az akkor beépítetlenül maradt telkek most gyors ütemben kezdtek el beépülni. Most sok településen plasztikusan váltak láthatóvá a 20 évvel ezelőtti településpolitika következményei: az elmaradt háttérfejlesztések miatti óvodai és iskolai férőhely-hiány, a telitődött infrastruktúra, az elmaradt közlekedési fejlesztések miatti dugók.

A fejlesztések nyertesei, - annak ellenére, hogy az önkormányzatok igyekeztek magunknak is kedvező feltételeket kicsikarni -, leginkább a belterületbe vonást kezdeményező és lebonyolító beruházók voltak. Az akkor elmaradt humán és műszaki infrastruktúra pótlása még ma is közpénzből zajlik. 2012 előtt szabályozatlan volt az önkormányzatok településfejlesztési tevékenysége, ami nagyban hozzájárult a mai helyzet kialakulásához, mivel nem lehetett jogszerűen településrendezési szerződést kötni a fejlesztést kezdeményező vállalkozókkal, ami igencsak megnehezítette a beruházók felelős bevonását a közös anyagi felelősségvállalásba.

2012-ben a jogszabályi háttér pótolta ezt a hiányosságot, ma már szabályozott körülmények között születhet meg az önkormányzatok és a beruházó közötti költségviselési megállapodás, de még mindig hiányzik belőle az a fajta automatizmus, amely lehetővé teszi az ingatlanfejlesztési profit közcélú „elvonását” a háttérfejlesztések megvalósítására, így nehéz megteremteni a kiszámítható és igazságos feltételrendszert, ami így változó és sokszor esetleges.

A fejlesztési hozzájárulás megfizetésére, vagy az elmaradt háttérfejlesztések megvalósítására a meglévő lakóövezetekben a vállalkozói lakásépítések megvalósítóival az önkormányzat nem köthet településrendezési szerződést. Célszerű lenne pedig a nem saját használat céljára építkező beruházókat is jobban bevonni a közös teherviselésbe, mivel a helyi építési szabályzatban a családok generációs együttélését lehetővé tevő, telkenkénti több lakás építésének lehetőségét inkább ők használják ki vállalkozói lakásépítésre, amely így nagyobb haszonnal kecsegtet.

Az agglomerációs települések monofunkcionális beépítése
Forrás: Google

A torzult térszerkezet és lakáspolitika helyreállítása

Az agglomerációs települések jelentős részében túlnyomó részt telkes családiházas lakóterületeket találunk, amely több tekintetben egy torzult lakáskínálatot teremtett, amely nem tartható fenn hosszútávon. A településfejlesztés során gondolni kell azokra a társadalmi rétegekre is (pl. fiatalok, kezdő családok, csonkacsaládok, egyedülállók), amelyek nem képesek egy élethelyzeti változást követően telkes családiházat vásárolni vagy bérelni. Nekik most, ha az eredeti lakhelyüket el kell hagyni, a fővároson belül kell költözniük, mivel ott vagy a térségben dolgoznak és mindemellett csak kisebb lakást tudnak fenntartani forráshiány miatt.

Az az elvárás, hogy az agglomerációs településeken kizárólag kertvárosias lakóterületek legyenek, kizárva a kisebb telekhányadú, ezáltal a kezdő családosok számára is elérhető korszerű csoportos, ikres- vagy sorházas beépítést, annak egy látens következménye lesz. A fajlagosan jelentősen nagyobb telekhányadú az ingatlan ára magas, amely kiszorítja a kevésbé tehetős, kezdő családokat az agglomerációs településekről, amelynek hatására messzebbre kell költözniük. Így a helybéliek gyerekeinek is el kell költözniük saját családjuktól, ők az eltorzult lakáskínálat miatt már nem fogják tudni megvásárolni az egekbe szökött árú, és a családjuk közelébe lévő ingatlanokat, így az egymást természetesen segítő nemzedékeket szintén elszakítja egymástól ez a torzult folyamat. Az agglomerációs térségből rengeteg fiatal, elsősorban értelmiségi jár be Budapestre dolgozni. Kezdő fizetéssel, de sokszor máshogy sem tudnak önerőből és a CSOK fizetése mellett önálló, emberi léptékű kisméretű ingatlanhoz jutna, így a lakhatásukat családalapítási céllal megoldani.

Ez a kizárólagosság tovább torzítja a kereslet- kínálat arányát, ennek hatására tovább drágul a térségben minden ingatlana. A helytelen szabályozás látens módon szembe megy a Kormány „generációk együtt”, illetve „család együtt” családpolitikai elveivel. Ez pedig tovább fokozza a szegregációt, nyílik a társadalmi olló, és így nehezebb lesz a külföldön élő fiataljainkat is hazacsábítani. Az agglomeráció jellemzően így csak a felső és felső-középréteg számára biztosít majd minőségi lakókörnyezetet, ami hosszabb távon újabb nehezen kezelhető társadalmi feszültségeket okoz majd a régióban.

Fentiek pedig annak következménye, hogy a rendszerváltás után rosszul felállt önkormányzati rendszer miatt, valamint az átfogó fejlesztési koncepció hiányában spontán fejlesztések indultak meg a településeken. Így az elmúlt 30 évben jelentősen torzult a térszerkezet, hiányoznak a szolgáltatási és közösségi funkciókat is kiszolgáló központi terek, a lakáskínálatra a monofunkcionális családi házas kínálat. 

Piliscsaba tervezett városközpontja - Piliscsaba 2030
Tervező: Z.É. Műhely Kft.

Bevásárlóközpontok helyett legyenek jól működő városközpontok!

Nincs törekvés működő településközpontok kialakítására, amelyek a városok legfontosabb helyei, amely vonzza a vállalkozásokat, és amely számukra gazdasági értelemben is fenntartható, és amelyek egyben a legfontosabb közösségi terek helyszínei.

A jól működő városközpontok hiányának is részben településszerkezeti okai vannak, mert annak helyet csinálni utólag a települési szövetben, nagy kihívás, de nem lehetetlen. Ezek nélkül nem alakulnak ki komfortos és élhető települések, amely ki tudná szolgálni a helybéliek életét, miközben elmarad a közösségformálás is, mert ott alakulhatnak ki azok a fórum szerű terek, ahol a lakosság találkozhat, és ahova így egyéb közösségi funkciókat is érdemes lenne telepíteni.

A településközpontokban, vagy az azokhoz közeli területeken, a kistársasházas, intenzívebb beépítésű környezetben, a vásárlóerő koncentrálódása miatt az üzletek működtetése rentábilisabban megoldható, így a városközpontok gazdasági értelemben is fenntartható módon fejleszthetőek. Az agglomerációs térségben a laza beépítésű családiházas környezet nem alkalmas jólműködő településközpont létrehozására, amelyre legjobb példa Érd hirtelen növekvő agglomerációs települése, ahol hosszú ideig, városközpontok hiánya miatt a főutak menti családiházakban valósult meg spontán módon ez a fontos városi funkció, amely hatékonyságában, látványában és a közlekedés tekintetében sem volt megfelelő.

A települések spontán fejlődése miatt a korszerű településközpontok kialakítása az egyik legnehezebb feladat, mert az agglomerációs települések központjai tér- és tulajdonosi szerkezete még egy korábbi használati módhoz igazodik. Sokszor kell a tulajdonosi szerkezethez is hozzányúlni, vagy motiválni az ottani tulajdonosokat a változtatásra, teret adva az átalakulásnak. A struktúraváltás megvalósítását a jogrendszerünk nem támogatja, pedig erre más országok jogrendszere erre lehetőséget ad. Pedig a Központi régió térfejlesztési stratégiájának fontos eleme kell, hogy legyen a települési szövet újra strukturálása, amibe be kell illeszteni az új településközpontokat, akár járásonként differenciálva, mert ezek azok az „akupunktúrás pontokat” a településeken, amelyek vitalizálják a térséget, javítják annak ellátását, élhetőségét és megtartó erejét.

A lakhatási feltételek javítása az agglomerációban a fiatal családok számára

Fenti fejezetben bővebben is rámutattam arra, hogy a fiatal családok életútját jobban követő lakáskínálatra lenne szükség a családiházas kínálat mellett. Különösen fontos lenne az intenzívebb beépítésű kistársasházas, zártsorú, stb. beépítés támogatása is. 

Fecskeház Csesztregen - Forrás: Internet

A fiatalok letelepedési lehetőségét a saját településükön, vagy ahhoz közel is kell biztosítani. Fontos, hogy a nyugati országokból hazacsábítandó fiatal családok számára is versenyképes életkörülmények biztosítása a régió külső zónáiban is. Fontos lenne a fiatalok számára olcsó, innovatív, és gyors építési technológiák alkalmazásával a modern életstílushoz is alkalmazkodó olcsó lakásokat építeni, minimális saját zöldterülettel. A nagy telkeken a házkörüli zöldfelületek gondozása, a munka és gyermekvállalás mellett, nem igazán vállalható a fiatal családok számára. Egy zsebkendőnyi kert, ahol a gyermek játszhat a család esténként vagy hétvégén kiülhet, viszont lehet akár létszükséglet is egy fiatal család számára, ahol együtt, kényelmes körülmények között zöldben lehetnek, és nem feltétlenül kell utcai köztereket látogatniuk, ami a rekreációjuk alapfeltétele.

Célszerű lenne az egyre népszerűbb alternatív építéstechnológiák támogatása (öko-otthonok, szalma- és vályogházak, vályog 3D-s nyomtatása, stb.), amelyek megépítésében a tulajdonos saját munkájával is csökkentheti az építési költségeket, vagy amelyek megépítésére építőközösségek is létrejöhetnek. Egy igen kis méretű épület is elegendő lenne egy kezdő család lakhatásához első lakásként, amelynek a megteremtése a legnehezebb, és amely a legnagyobb segítség lenne a számukra.

Vályog építőanyag előkészítése vályogház 3D-és nyomtatásához,
kisérleti projekt, ÖKO-HOME EXPO - 2022

Mind emellett fontos lenne ehhez kialakítani, vagy első ütemben legalább a területigényét mielőbb biztosítani a modern és hatékony tömegközlekedési infrastruktúrák, a p+r parkolók számára, amellyel a távolabbi lakóhelyek és a városi munkahelyek között biztosított a gyors és kényelmes utazás és az elővárosi vasúthálózat további fejlesztése szükséges.

Szükség van a lakóhelyhez közeli modern, családias településközpontokra, ahol elérhetőek az üzletek, az alapszolgáltatások, a gyermekintézmények, a közösségi funkciók, a pihenés és a rekreáció terei, ez szintén a településközpontok modernizálását és fejlesztését igényli.

Milyen veszély fenyegeti a fiatalokat a megfelelő lakhatási körülmények hiánya?

Nem elég csak a megfelelő otthon hiányát kielégíteni! Az intézményi rendszer mennyiségi és minőségi hiányosságai, a rossz közlekedés nagy nehézségeket okoznak a családoknak a mindennapi életben, mert a munkahelyre való gyors bejutás megoldatlansága végül azok szétszakadásához, majd a fővárosba való visszaköltözéshez vezet. Viszont a korábbi családjuktól távol, a generációk elszakadása egy gyökértelen nemzedék felnövekedéséhez vezethet. 

Látjuk ennek káros hatásait az egész világban, ahol a megélhetés és a lakhatás nem kötődik helyhez, településhez vagy családhoz, és emiatt új divat kezd kialakulni, a laza közösségekben való együttélés a barátokkal, a családalapítás képtelensége miatt, ami teljesen elnyeli a fiatal nemzedékeket, így egészségtelen ideológiákra lesznek fogékonyak, hogy legalább ebben trendik legyenek, ha nincs is más előre menetel az életükben. (lásd: gender, LMBTQ stb.)

Az egyes társadalmi rétegek végzetes elkülönülése kerülendő, hosszútávon igen veszélyes tendencia, mivel az esetlegesen már nemzedékek óta a nagyobb forráshiánnyal küzdő társadalmi rétegek fiataljainak, és leendő családjainak lecsúszása fenyeget. Viszont meg fognak jelenni, az ezzel járó jellegzetes negyedek, térségek, és elindulhat a gettósodás. Ez pedig ahhoz vezethet, hogy ezen társadalmi csoportok és az ilyen régiókban lakók, az alkalmatlanság és az esélytelenség érzetével birkózva, elveszítik motivációjukat arra, hogy a társadalomba beilleszkedjenek, így végül lemondó vagy ellenséges és deviáns alapállást vesznek fel a társadalmi előrehaladással, és a vezetéssel szemben.

Fenti problémák elkerüléséhez, véleményem szerint, szükség van olyan kislakásos, a tájjelleget is megtartó, otthonos lakásforma kialakítására, vagy a fentebb már említett kalákában is megépíthető alternatív építési formák elterjesztésének támogatására, ahol a tőkével nem rendelkező kezdő munkavállaló fiatalok és családjaik is esélyt kaphatnak a méltó lakhatási körülményekre és a családalapításra!

Szem előtt kell tartani a térsége minden önkormányzatának, hogy egy település addig marad élő és prosperáló, amíg ott gyermekek születnek, a fiatal családok kedvvel gyökeret ereszthetnek, és amíg többen vannak, mint ahányan elköltöznek, kiöregednek vagy ahányat temetnek. Tehát az agglomerációs régiókban épp úgy, mint a főváros zöld övezeti külső kerületeiben nem csak a már ott élők életkörülményeit kell védeni, hanem a kisebb forrással rendelkező fiatal családok gyökeret eresztéséhez is támogatást kell nyújtani, és ehhez szükséges a kisebb telkes, ikres, sorházas lakásforma elterjesztése, és a kislakásos élhető, ugyanakkor vonzó, nem lakótelepi városrészek kialakítása is. Szükség van tehát, olyan lakásfejlesztési koncepciók és helyi építési szabályok kidolgozására is, amely ezen társadalmi réteg számára is kedvező életformák kialakulását teszi lehetővé.

A fővárosi várospolitika és a szuburbanizáció

Figyelni kell az egyensúlyra a főváros és agglomerációja viszonylatában is a fejlesztéspolitikában, mert a fenti fejlesztési célok megvalósítása problémát okozhat a fővárosban is. A tehetősebb, vásárlóerővel rendelkező lakosság kiköltözése a város környékére dezurbanizációt okoz a belvárosban, kiüresednek a kerületközpontok, bezárnak az üzletek, a szegényebb rétegek szegregált térségeket hoznak létre.

Elengedhetetlen tehát a központi régió fenntartható fejlesztése érdekében a belső városrészekben is a városrehabilitációs programok elindítása, a zöldfelületek és a közlekedés fejlesztése, a közbiztonság fokozása, a hajléktalan probléma megoldása A közterületek rendezett kialakítása mellett külön ki kell emelni az agglomerációval közösen tervezett közösségi közlekedés hálózatfejlesztésének fontosságát. A kiáramlás minden erővel való korlátozása helyett fejleszteni kell a gyors közlekedésre alkalmas elővárosi vasúthálózati rendszert, a fővárosban pedig a felszín alatti közösségi közlekedést. Az agglomerációból a városközpontba, illetve a munkahelyekre való gyors eljutásnak a megoldása elengedhetetlen egy versenyképes nagyvárosi modell kialakításához, amely a nemzetközi szintű kihívásoknak is megfelel.

Közösségi tervezés Zsámbékon
Tervező partner: UFLAB / BME Urbanisztikai Tanszék - Alföldi György

A tértervezés eszközrendszerének reformja

A politikai döntéshozatali rendszer átalakítását követően, a tervezési eszközrendszert annak hierarchiájához kell alakítani. Ezek részben fejlesztési típusúak, részben pedig szabályozási jellegűek. El kell érni, hogy az országos politika célok sokkal konkrétabban beépüljenek a megyei a térségi és a településszintű fejlesztéspolitikába, miközben sokkal több olyan fórumra van szükség, amely a különböző szintek fejlesztési céljai horizontálisan is és vertikálisan is egyeztetésre kerüljenek.

El kell érni, hogy minden tervezési szinten aktív, kezdeményező és megvalósító típusú tervezés és fejlesztéspolitikai döntések szülessenek, és az azt támogató intézményi és tervezési eszközrendszer jöjjön létre, amely komplex megoldásokat keres a felmerülő problémákra, és amely az abban résztvevők aktív együttműködését kívánja elérni. Mint ahogy a tanulmány bevezető részében is jobban kifejtésre került, fontos lenne, hogy a települési szintű fejlesztéspolitikai döntések a térségi következményeket is kezelni tudó regionális döntési szinten kerüljenek elfogadásra, vagy onnan induljanak, és minden esetben kétoldalú egyeztetés kövesse azt.

A jogszabályi rendszer reformja

A közösségi érdekből igen fontos településfejlesztési célok megvalósítása, mint pl. a településközponti területek kialakítása, vagy a korszerűtlen településszerkezetet mutató volt zártkerti, és egyéb területek átalakítása érdekében olyan jogszabályi háttér biztosítására van szükség, amely a közösségi és a magánérdek viszonyát célszerűen újra definiálja. Sok esetben találkoztam azzal a problémával, hogy a városfejlesztés szempontjából stratégiai fontosságú akcióterületen azért nem lehet megvalósítani a közösség szempontjából fontos fejlesztést, mert azt a tulajdonosok kis része blokkolja, arról nem lehet velük megállapodni, vagy annak tudatában, hogy nincs jogi eszköz az önkormányzatok kezében a méltányos tulajdonszerzésnek, sok tulajdonos ezzel visszaél, és a kisajátítási érték többszörösét akarja elkérni. Ma területet kisajátítani csak helyhez kötött infrastruktúra (út, közmű), vagy közösségi intézmények építése céljára lehet, miközben a települések fejlesztése érdekékeben pl. a fenti esetekben is szükség lehet, ahogy erre a külföldi jogrendszerben van lehetőség.

A másik, még kiérleletlen szabályozási terület, a magánfejlesztők által kezdeményezett településfejlesztési kérelmek elbírálása során, a tervezett projekttel összefüggésben az önkormányzati háttérfejlesztések kompenzálására elkérhető településfejlesztési hozzájárulás mértéke, a keletkező profit megosztásának módja a két fél között. Az építési törvény lehetőséget ad arra, hogy az önkormányzat településfejlesztési hozzájárulást kérjen olyan magánfejlesztő által kezdeményezett projekt esetében, amely a település humán és műszaki infratsruktúrahálózatát fogja terhelni, és annak kapacitásait csökkenteni. Ennek egyszeri megváltására az önkormányzatok bevett gyakorlata, hogy településfejlesztési hozzájárulást kérhetnek, pl. a kialakítandó lakásszám függvényében. Ezek számítási elvei törvényileg részben szabályozatlan, annak elköltési módja az önkormányzatok számára rugalmatlan. Célszerű lenne ezt a területet átgondoltabban szabályozni, hogy az önkormányzati és magánfejlesztői érdekek összehangolása könnyebb legyen.

Zsámbék, Toborzó plakát közösségi tervezéshez
Tervező: Nagy Nándor

Kommunikáció, és a településfejlesztési kultúra

Egy-egy városfejlesztési program kialakítása és megvalósítása mindig komoly beavatkozást jelent az ott élő emberek életébe, ezért igen fontos lenne, hogy már a döntéshozatal során ehhez az ott élők együttműködését is megnyerjük. Célszerű ehhez azokat az innovatív városfejlesztési eszközöket alkalmazni, amely lehetővé teszi, hogy a beavatkozások kisebb konfliktusokkal is megvalósíthatóak legyenek. Igen hatékony eszköz ehhez a közösségi tervezés, amely az érintettekkel folyamatos együttműködést teremt már a városfejlesztési stratégiák megalkotása idején, egészen azok projekt szintű lebontásáig.

Ez nem azonos a már megfogalmazott városfejlesztési programok utólagos bemutatásával a lakossági fórumokon. Ezek sosem népszerűek a településvezetők körében, mivel azok általában a konfliktusokkal jár, mert általában azok a felgyülemlett elégedetlenség levezetésének alkalmaivá váltak. Tapasztalatom szerint, a közösségi tervezés az aktív, kezdeményező típusú, komplex feladatokat is megoldó településfejlesztési tevékenység része, ellentétben az egyes projektek utólagos lakossági fórumon való megtárgyalásával. Nagyobb biztonságot teremt ez a városfejlesztési beavatkozások lebonyolításához, hozzájárul a települési közösség közös ügyeinek konszenzusos kezeléséhez, és közösségépítésre is kiváló alkalmat teremtenek. Ezt a módszert célszerű alkalmazni nem csak a települési szintű döntések meghozatalakor, hanem pl. a térségi fejlesztési stratégiák megalkotásakor is, az ügyben érintett szereplőkkel. Ma már ennek a műfajnak is vannak kiváló képviselői, vannak bőven hazai jó példa is, de ezek gyakorlata, pozitív hozadékai, és művelésének sikeres módszerei széles körben még nem terjedtek el.

A közösségi tervezés is egy eszköz a magasabb szintű településfejlesztés kultúra elterjesztéséhez, de ezzel párhuzamosan végig kell gondolni azt is, hogy Magyarországon miért csak a szabályozási típusú tervezési modell terjedt el, miközben az átalakuláshoz, a fejlődéshez a komplex, kezdeményező és problémamegoldó típusú fejlesztési attitűd elterjesztésére lenne szükség.

Új és ambiciózus stratégiákra és tervekre van szükségünk a Központi régióban, valamint annak megvalósítása automatizmusát biztosító szervezeti háttér kialakítására. Bár minden ország más, és más-más utakat is jár, de a már működő külföldi térségi és településfejlesztési modelleket tanulmányozni kell, mint ahogy e tanulmányban is bemutatott francia önkormányzati és közigazgatási rendszer átalakításának tapasztalatai hasznosak lehetnek a számunkra is. A térbeli struktúrák átalakításához és fejlesztéséhez először a nem látható térben kell az irányítási struktúrát újra gondolni és újra építeni.